“Tapuyu aldım, artık ev benim.” Bu cümle, gayrimenkul alım satımında yapılan en büyük hatalardan birinin başlangıcı olabilir. Çünkü tapu senedinin elinize geçmesi, satın aldığınız gayrimenkulle ilgili bütün risklerin sona erdiği anlamına gelmez. Asıl hata çoğu zaman tapuda imza atılmadan önce yapılır. Bir imza, milyonluk hata! Bir vatandaş düşünün… Beğendiği evi buluyor. Satıcıyla anlaşıyor. Ekspertiz yapılıyor, kredi çıkıyor ve tapu randevusu alınıyor. Alıcı, “Nasıl olsa tapuda kontrol edilecek” diyerek taşınmazın kayıtlarını ayrıntılı şekilde incelemiyor. Tapuda imza atılıyor. Anahtar teslim alınıyor. Birkaç hafta sonra ise gerçek ortaya çıkıyor: Taşınmazın üzerinde alıcının bilmediği bir şerh veya takyidat bulunuyor. İşte burada şu soru karşımıza çıkıyor: “Bunu tapu müdürlüğü neden söylemedi?” Cevap aslında basit. Tapu müdürlüğünün görevi, sizin yerinize gayrimenkulün yatırım açısından doğru olup olmadığını araştırmak değildir. Tapuda sadece metrekareye bakmak yetmez Gayrimenkul alırken birçok kişi şu sorulara odaklanıyor: “Kaç metrekare?” “Kaçıncı kat?” “Deniz görüyor mu?” “Fiyatı ne kadar?” Oysa çok daha önemli sorular var: Tapuda haciz var mı? İpotek var mı? İntifa hakkı var mı? Aile konutu şerhi var mı? Satışı etkileyebilecek başka bir takyidat bulunuyor mu? Taşınmazın niteliği gerçekten söylendiği gibi mi? İşte milyonluk gayrimenkul alışverişinde asıl dikkat edilmesi gereken nokta burasıdır. Örnek olay: “Ben bunu bilmiyordum!” Bir alıcı 7 milyon TL’ye bir konut satın alıyor. Satıştan önce yalnızca ilanı ve tapudaki temel bilgileri kontrol ediyor. Satış gerçekleşiyor. Daha sonra tapu kayıtlarını ayrıntılı şekilde incelediğinde taşınmaz üzerinde kendisinin fark etmediği bir kayıt olduğunu görüyor. Alıcının ilk cümlesi: “Ben bunu bilmiyordum.” Fakat gayrimenkulde “bilmiyordum” demek, her zaman sorunu ortadan kaldırmaz. Bu nedenle satın alma kararından önce tapu kaydı ve takyidatların profesyonel şekilde incelenmesi son derece önemlidir. Bir başka büyük hata: Sadece tapuya bakmak Gayrimenkulün hukuki durumunu araştırırken yalnızca tapu kaydına bakmak da yeterli olmayabilir. İmar durumu, yapı ruhsatı, iskan, bağımsız bölüm bilgileri, belediye kayıtları ve taşınmazın fiili durumu da değerlendirilmelidir. Örneğin: İlanda 150 m² yazıyor olabilir. Ama tapuda farklı bir bağımsız bölüm bilgisi bulunabilir. “4+1” diye pazarlanıyor olabilir. Ancak resmi kayıtlardaki nitelik farklı olabilir. “İskanlı” denilebilir. Fakat bunun resmi belgelerle doğrulanması gerekir. Gayrimenkulde söz uçar, belge kalır. Tapuda yapılacak en büyük hata nedir? Bence en büyük hata şudur: “Satıcı güvenilir, emlakçı ilgileniyor, banka da kredi veriyor. Demek ki sorun yok.” Hayır. Banka kredi verebilir. Emlakçı satışa aracılık edebilir. Satıcı dürüst olabilir. Ama yine de alıcının kendi kontrolünü yapması gerekir. Çünkü satın alınan şey yalnızca dört duvar değildir. Milyonlarca liralık bir hukuki ve ekonomik varlık satın alıyorsunuz. Tapuda imza atmadan önce 5 soru Bir gayrimenkul almadan önce kendinize şu beş soruyu sorun: 1. Tapu kaydını ve takyidatları inceledim mi? 2. Taşınmazın gerçek niteliğini resmi belgelerden doğruladım mı? 3. İmar ve yapı durumunu kontrol ettim mi? 4. Taşınmaz üzerinde satışımı veya kullanımımı etkileyebilecek bir hak veya kısıtlama var mı? 5. İmzalamak üzere olduğum belgelerin tamamını gerçekten anladım mı? Bu soruların cevabı net değilse, tapuda acele etmeyin. Son söz Gayrimenkul satın alırken en pahalı cümlelerden biri: “Ben tapuda bakarım.” Doğrusu ise: “Ben tapuya gitmeden önce araştırırım.” Çünkü tapuda atılan imza birkaç dakika sürer. Ama yanlış verilen bir kararın bedeli yıllarca ödenebilir. Gayrimenkulde güven önemlidir. Ama güvenin yanında belge ve araştırma şarttır. Gayrimenkul Danışmanı Murat Coşkun Değirmendere Yalı Emlak